卖地开门红 通州新盘逆袭 从刚需转高端
撰文、编辑/ 陆经强
四宗地块高价成交，一个项目元旦开盘，岁末年初的通州再次火了一把。在经历2011年的降价促销和2012年的盘整上扬之后，2013年开局阶段的通州新盘主打豪宅牌，力图完成从刚需到高端的逆袭。
土地市场
品牌商夺地，面粉价再超面包
1月4日，华远地产发布公告，称其全资子公司北京华和房地产开发有限公司通过挂牌出让方式获取了北京通州区梨园镇一地块的国有建设用地使用权，宗地竞买成交价为10.05亿元。据相关资料显示，该宗地块起始价为1.7亿元，地块最终溢价率高达491%，楼面地价折算为8184元/平方米。华远地产总裁任志强则在微博中表示，若刨除经济适用房和两限房部分，该地块的楼面地价在16000元/平方米左右（实际为12278元/平方米）。
华远地产以刷新自2010年以来土地溢价率的举措拉开了2013年通州土地市场的序幕，而在不久之前，通州区台湖镇三宗土地的高价成交，也用“真金白银”的方式表明了开发商对通州市场未来的预期。这三宗地块中，万科首开联合体拿下两块，成交价格分别为7.8亿元和6.4亿元，另一块则被世纪鸿地产以9亿元的价格夺得。三地块中，刨去配建部分的纯商品房楼面地价最高为15984元/平方米，最低为12804元/平方米。
北京中原市场研究部张大伟指出，2011年9月东亚新华地产拿下通州台湖镇地块时，商品房部分的楼面地价仅为2954元/平方米，时隔一年，地价涨了3倍。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，随着一线城市市场成交量、价回涨明显，企业战略重点已经发生变化，品牌开发企业重回一线城市的趋势明显，拿地自然是企业战略走向的参考指标。此外，在通州台湖镇，东亚·印象台湖项目的销售起价为14300元/平方米，土地价格高过楼盘销售价格，这势必会影响市场对未来价格走势的预期。
不过也有业内人士指出，华远地产所购通州梨园地块的溢价率虽高，但仔细分析可以发现，该地块1.7亿元的起始价较低，加之配件的经济适用房和两限房售价为5800元/平方米和7500元/平方米，远低于梨园地区18000元/平方米左右的二手房价，该地块的入市仍将起到拉低区域房价的作用。
市场表现
新盘价格回升，高端需求初显
年初是传统淡季，开发商推新盘的数量较少。通州也不例外，近期通州板块入市新盘仅为位于八通线九棵树站的K2玉兰湾项目，而金成中心、旭辉御锦、融科千章墅等项目虽有入市计划，但具体时间仍未确定。
不过这些项目都相对高端。K2玉兰湾项目定位为双CBD高端住宅，售价为23000元/平方米。同样位于九棵树站的金成中心在年初推的也是高端住宅，主要产品为200平方米的景观住宅，一梯一户，全精装修销售。旭辉御锦和融科千章墅项目都位于首都国际机场T3周边，其产品均定为城市别墅。从这些项目的产品定位可以发现，通州板块的项目已经开始从针对刚需客群向针对高端客群转变。业内人士分析认为，在经历了2011年的降价促销之后，2012年通州楼市价格开始回稳，2013年更多项目开始把目标指向高端。
近年来通州在售项目价格均有上涨，如富力金禧花园，售价在2011年2月到达高点20000元/平方米左右，此后一路进行价格调整，在2012年下半年稳定在17500元/平方米左右。该项目前期楼座基本售罄，新房源入市时间待定。位于通州运河旁的合生滨江帝景在去年入市后保持着低开高走的势头，房价从开盘时的16000元/平方米稳定在目前的18500元/平方米。连去年以低价抢收姿态开盘的东亚逸品阁的价格也从13200元/平方米调整为14800元/平方米。
再看1月入市的新盘表现，以K2玉兰湾为例，该项目售价为23000元/平方米，高出通州多数在售楼盘，但从项目元旦期间举办活动的人气来看，购房者对项目表现出积极热情。活动现场一位购房者对记者表示：“虽然23000元/平方米的价格比其他项目高出不少，但这个楼盘的交通不错，离地铁很近，而且项目周边就是通州家乐福，商业配套较丰富。项目的园林规划也很有吸引力，百米左右的楼间距也让房子有高端的感觉。”购房者的反馈也如业内人士分析的那样，现在通州的购房者开始有了想项目升级置业的需求，而不再是仅仅以价格标杆考量楼盘。金成中心的相关负责人也表示，金成中心作为区域综合体，其写字楼部分在去年开盘后一小时内便已售罄，今年的销售重点是200平方米的景观大宅。从目前的许可情况看，购房者对这类产品的接受程度超出开发商的预期。
新盘品鉴
K2玉兰湾
位置：通州区地铁八通线九棵树站南300米
产品：90~160平方米两居到四居
装修状况：毛坯
价格
23000元/ 平方米
环境：项目为低密度社区，楼间距在百米左右，社区建有11万平方米英式皇家园林，此外还配有8000平方米七大私立公园、3400平方米两大中央山谷湖泊；4米高差坡谷，收集百种林木组成五重绿化景观群。
配套：项目北侧为通州家乐福，周边将建成50万平方米体量北京最大规模的万达广场。此外，项目北侧的区域综合体金成中心也初步建成。届时项目周边将成为通州区新的商业中心和核心商圈。
交通：项目北侧300米就是地铁八通线九棵树站，经地铁前往CBD极为方便。未来还将形成有广渠路、京通快速、京沈高速三条城市主干道前往CBD区域。
项目分析
项目针对东部改善性客群需求，以90平方米两居、130平方米三居和160平方米四居为主力户型，户型格局方正，南北通透。为体现社区尊贵感，项目采用酒店式前庭入园、户户均享跨水入宅，建设有单元铜影壁、酒店式精装大堂、皇室铜门、2.4米高对开门。
东亚·印象台湖
位置：通州区台湖镇剑桥中学东侧
产品：52~56平方米一居、62~70平方米两居、74~77平方米三居
装修状况：毛坯
价格
14300元/ 平方米
环境：东亚·印象台湖将南派风情园林打造得细致入微且颇具情调，业主可享受移步异景，园林层层递进，优雅而富有层次，动静分区，闹市的嘈杂被摒弃于花墙之外，让这里的主人可以尽享都市繁华中的静谧与舒适。
配套：项目紧邻通州剑桥中学和台湖学校，周边大型高端商业配套较少，但可满足基本生活需求。项目自建幼儿园，优先社区业主儿童入园，自有7000余平方米商业街。
交通：东亚·印象台湖位于通州区台湖镇，矗立于环渤海区域高端企业总部聚集区和文化旅游区之间，北接通州新城，南邻北京经济技术开发区，地处北京五环路和六环路之间，作为东部产业发展带的中间节点，形成了北京、通州、亦庄三城环抱之势。
项目分析
项目定位为针对年轻置业者刚需产品，主打低总价的MINI不动产，77平方米做成三居格局就可见一斑。项目由16栋12层的高层和3栋商业组成。就未来升值角度看，去年12月底成交的台湖镇三大地块的商品房部分露面地价在12000~16000元/平方米，其价格优势较为明显，升值潜力也可预期。
金成中心
位置：通州区地铁八通线九棵树站旁
产品：200平方米景观大宅
装修状况：精装修
价格待定
环境：项目为城市综合体，主要卖点为高端商业配套，在园林和绿化方面的特点并不明显。
配套：项目西侧为通州区家乐福，目前商业配套较为丰富。金成中心建成后，其商业部分将由百货中心和商业街两部分组成，目前其商业和写字楼部分的主体结构均已建成。百货位于项目东侧，地下一层至地上五层共6层，直面九棵树地铁站出口，总建筑面积5.2万平方米，连同商街共配备3组扶梯及6部观光电梯，同时在外立面配备130平方米超大液晶显示屏。金成中心是对通州传统百货商业形态的一次全新升级和超越。
交通：金成中心的未来交通以地铁八通线、广渠路、京通快速以及京沈高速为主，出行较为便利。
项目分析
金成中心的定位为通州区域城市综合体，其写字楼高度为100米，是通州新城规划中重要的国际级5A写字楼。其写字楼部分售价为26800元/平方米。今年该项目主推住宅部分，为一梯一户式的200平方米装修大宅。目前通州楼盘中，北京ONE项目的定位与其相近，而北京ONE当前的售价为26300元/平方米。
价格
17800元/ 平方米
华远铭悦
位置：通州区地铁八通线土桥站东900米
产品：85~90平方米两居、127~130平方米三居
装修状况：精装修
环境：项目营造的地中海景观精心规划三重园林，实现数万平方米园林布局，静谧幽雅，使客户融入立体式绿色园林，超然忘却身在嘈杂城市之中。
配套：华远铭悦临近北京实验二小，同时引进公立幼儿园，学区房价值显露无疑;华远铭悦自建2万平方米通州首条情景体验式风情商街——华远铭悦步行街，带给消费者心旷神怡的情景风情体验，以及轻松愉快的购物心情，最大限度地增加购物逛街的趣味性和丰富性。
交通：项目出行主要方式为地铁八通线，此外也可自驾车经京通快速前往CBD。
项目分析
华远铭悦定位为通州小豪宅，建筑立面为Art Deco风格;户型设计注重日照、采光、通风，以及室内外空间和景观的融合，为客户铸就惬意幸福居室。
作为通州首个精装地暖项目，华远铭悦在装修材料选择上，秉承绿色环保原则，均选择国际国内一流品牌，送全套厨房设备及卫浴。取暖采用地板辐射采暖，以节能环保为宗旨，最大程度实现人性化宜居，让业主体会到回家的归属感和尊崇感。
(责任编辑：威展小王)
